הנדל"ן במדריד ביחס לשאר העולם
רבים מהישראלים המטיילים במדריד ונחשפים ליופייה של העיר ולאווירה הקסומה בה שואלים על שוק הנדל"ן בעיר. מרביתם מופתעים לשמוע שמחירה של דירה במדריד הינו כשליש ממחיר של דירה מקבילה במרכז תל אביב. למרות מרכזיותה באירופה, למרות היותה בירתה הכלכלית של ספרד ולמרות עשרות מיליוני התיירים שמגיעים אליה מדריד נחשבת לזולה ביותר במערב אירופה. שליש מהמחיר של דירה מקבילה בפריז או רבע ממחיר דירה דומה בלונדון.
נתונים אלו לא נעלמו מעיניהם של משקיעי נדל"ן בינלאומיים שרוכשים כיום נכסים רבים במדריד. לא לחינם נבחרה מדריד לאחד מיעדי ההשקעה הטובים האטרקטיביים ביותר בעולם לשנת 2022. חברות השקעה, חברות נדל"ן, קרנות נדל"ן בינ"ל ואנשים פרטיים רוכשים כיום נכסי נדל"ן במדריד: דירות, בנייני מגורים, מלונות, מרכזים מסחריים ומחסנים לוגיסטיים.
נדל"ן במדריד – למה לנו להשקיע במדריד?
- מחיר אטרקטיבי ביותר בהשוואה לערים אחרות באירופה
- רגולציה מקלה: מערכת רישום מקרקעין (טאבו) מהטובות בעולם שמאפשרת לזרים לרכוש נדל"ן ללא מגבלות.
- ריביות זולות: 1.8% ל – 10 שנים! מימון כמעט בחינם
- תשואה יציבה וגבוהה לאורך זמן ( 4% עד 8% – תלוי באחוז המימון)
- יכולת מימון מינוף גבוהה ( עד 60%)
- השקעה בטוחה – נדל"ן הרשום על שמכם.
- צפי לעליית מחירים יציבה וקבועה בעשור הקרוב עקב רפורמות מבניות שמקדמת הממשלה.
- שקל חזק: ניצול השקל ככוח קניה משמעותי.
- קבלת אזרחות ספרדית/אירופאית עם ההשקעה
- המקומיים חוזרים לרכוש בשוק לאחר שנים של ההעדרות
- שוק שכירות חזק ויציב
- תשואות גבוהות מדירות תיירות ( 40 מיליון תיירים בשנה במדריד)
שוק הנדל"ן במדריד
מדריד, כמו ספרד ומדינות אחרות בעולם, חוותה משבר נדלנ"י גדול עם התפוצצות בועת הסאבפריים בעולם. בין השנים 2008 – 2015 מחירי הנדל"ן במדריד ירדו כ – 50% במחירי אירו ( בשקלים המחירים ירדו כ – 75% בשל התחזקות השקל למול האירו). מאחר שהבנקים הספרדים היו על סף פשיטת רגל ולא העניקו מימון, הספרדים לא יכלו בכלל לרכוש נדל"ן.
רק מ- 2016 המחירים החלו להתייצב עם כניסתם של משקיעי נדל"ן זרים. הזרים רכשו תחילה במזומן ועם הזמן הבנקים המקומיים ( לאחר שנים שבהן הן לא נתנו כלל מימון) החלו לתת מימון למשקיעים הזרים.
עם ההתאוששות הכלכלית מ – 2019, הירידה באבטלה, עלייה בשכר ורפורמות כלכליות החלו הבנקים להעניק הלוואות גם לאוכלוסיה המקומית.
המחירים החלו לעלות מ – 2016 ועד מרץ 2020 כאשר מגפת הקורונה בלמה את הביקושים ואת ההתאוששות הכלכלית.
הצפי שעם ירידת המגפה שוק הנדל"ן יחזור לעלות וצפוי לו עשור מזהיר שינבע מנתוני המקרו כלכליים הבאים:
- צעירים ספרדים שעברו לגור במדינות שכנות מתחילים לחזור בחזרה למדריד עם ההתאוששות הכלכלית.
- זוגות צעירים רבים שחזרו לגור בבתי הוריהם מתחילים כעת לצאת שוב החוצה.
- ירידה חדה באבטלה לעומת כ – 35% בשיא המשבר.
- עליית שכר משמעותית המאפשרת למשפחות לגור בשכירות או לקבל משכנתא.
- החלטת ממשלת ספרד להעניק תמיכה כספית לכל זוג הרוכש דירה ראשונה למגורים
- מחסור בדירות במרכז העיר
נדל"ן במדריד – אז איפה כדאי לרכוש במדריד?
מדריד הינה עיר ענקית המכילה שישה מיליון תושבים המתגוררים בה ועוד עשרות אלפי תיירים ביום. למרות גודלה מרכז העיר הינו קטן באופן יחסי ( כגודלו של מרכז ת"א) וניתן לחצותה ברגל מצד לצד בהליכה של כשעה. יחד עם זאת, ניתן להתרחק מעט מהמרכז ע"י שימוש במטרו הנחשבת לאחת הטובות בעולם. במרכז של 10 דקות נסיעה ניתן לאתר שכונות מגורים נהדרות וזולות.
השכונות המומלצות לרכישה:
מלסניה: השכונה המועדפת ע"י הצעירים . השכונה ידועה בחיי הלילה שלה. מלסניה מיועדת לאנשים המעוניינים להיות במרכז העניינים כל הזמן. מאופיינת בברים במדריד רבים, מוסיקה ואווירה צעירה וסטודנטיאלית. בעלת אטמוספירה דינמית ואינטנסיבית. השכונה לא רק צעירה ותוססת אלא גם מהווה חלק מהאומנות העכשווית. אווירת השכונה מזכירה אווירה כפרית שבה רבים מהדיירם מכירים זה את זה. בחירת דירה להשקעה בשכונה צריכה להיות מאז זהירה ורצוי לפעול בחוכמה על מנת לא להשקיע בדירה הנמצאת מעל מקום בילוי סוער ורועש.
צ'ואקה: השכונה מפורסת בזכות קהילת הלה"טבית המתגוררת בה. זוהי שכונה ספרדית טיפוסית עם בניינים ישנים, בתי קפה ורשתות מזון. בשכונה אווירה מחשמלת ונעימה מאד סביב שוק סאן טנטון. השכונה ממוקמת במרכז מדריד ושוכנות בה טברנות רבות. השכונה מתאימה לחובבי הגורמה הספרדי ובעלת צביון טרנדי וצעיר.
לה לטינה: זאת שכונה עם הגוון הספרדי החזק ביותר בעיר. בלב השכונה נמצא אחד הרחובות העמוסים ביותר מבחינת ברים ומסעדות טאפס רבות. בשכונה מבנים היסטוריים רבים, כמו הקתדראלה הגדולה ומבנה האופרה. לה לטינה הינה השכונה האותנטית ביותר הנמצאת במרכז העיר אך יחד עם זאת יחסית זולה לשאר השכונות במרכז.
צ'מברי: מצד אחד קרובה למרכז העיר אך מצד שני מאד שקטה. דקות הליכה ממרכז העיר אך ללא כל רעש של התיירים הרבים המגיעים למדריד. השכונה מתנהלת לפי המסורת הספרדית, עם שווקים מקומיים ומסעדות טאפס רבות. ניתן למצוא בשונה לצד צעירים רבים גם משפחות עם ילדים, אנשים מבוגרים וסטודנטים מכל העולם.
ג'סטיקה, אלונסו מרטינז: שכונה בעלת נינוחות ספרדיים טיפוסיים.ביחד עם סלמנקה מהווה השכונה את מקום מושבם של פוליטיקאים רבים, עורכי דין, בנקאיים ואנשי פיננסים.
לשכונה סטייל "פריזאי". מעצבים רבים פתחו בה את הסטודיו שלהם לצד בוטיקים של שפים ואומנים שונים. השכונה נחשבת לאחת היוקרתיות והיקרות במרכז העיר. בשכונה מתערבבים יחדיו חיי אופנה צעירה עם אופנת יוקרתית בעלת אפיון צרפתי.
סלמנקה: שכונת אפר-קלאס, יוקרתית השופעת באוכלוסיה בורגנית, חנויות מותגים ומסעדות במדריד. מצד שני, השכונה מאופיינת באופי ספרדי מסורתי וניתן לחוש בה את אורח החיים הספרדי הישן. סלמנקה הינה השכונה היקרה ביותר במונחים של מחיר קניה למ"ר לקניה או להשכרה.
זרים רבים המגיעים למדריד לצרכי עבודה בוחרים בסלמנקה, מאחר וזו שכונה אותנטית, בטוחה מאד, מחוברת היטב למרכז העיר ולאזור העסקים. מגוון רב של מסעדות וברים, לצד בתי כל בו יוקרתיים אך יחד עם אומנות וארכיטקטורה יפה של בניינים ורחובות .
השכונה מיועדת למי שרוצה להיות קרוב למרכז אך לא ממש אך יחד עם זאת רוצה להיות במרחק הליכה מכל דבר.
נדל"ן במדריד – עלויות
שאלת המיליון דולר והתשובה מאד נרחבת. מחיר הנכס תלוי מאד במיקום שלו, בגודל הדירה, קומה, מעלית, חזיתית או עורפית, תאורה, קרבה לתחבורה ציבורית ועוד מגוון של פרמטרים.
יחד עם זאת באופן כללי ניתן לומר שהמחירים למ"ר במרכז העיר נעים בין 4,000 – 6,000 אירו. דירת 2 חדרים ( סלון + חדר שינה) בשטח של 45 מ"ר תעלה כ- 225,000 אירו ( כ – 800,000 שקל בלבד!!!). מחירה של דירה מקבילה בתל אביב כ – 2.5 מיליון שקל!!!
הנכם מוזמנים לבקר באתרנו על מנת ללמוד על השוק ועלינו, כמו גם אם ברצונכם לקבל את "המדריך לרכישת נדל"ן במדריד".
אילן דורון
נדל"ן במדריד
מומחים לרכישת נדל"ן במדריד
